Договір найму (оренди)

Договори оренди в Україні є ще одним важливим аспектом ведення бізнесу, оскільки вони дозволяють підприємствам отримувати доступ до нерухомості та іншого майна без набуття права власності у разі, до прикладу, якщо купівля нерухомості є неможливою в силу законодавчих обмежень або економічно невигідною. Цивільний кодекс України регулює договори оренди разом із галузевими законами, такими як Земельний кодекс щодо оренди землі та Господарський кодекс щодо оренди, пов’язаної з підприємницькою діяльністю. Загалом, іноземні компанії та фізичні особи можуть укладати договори оренди на тих самих умовах, що й національні суб’єкти господарювання, за деякими винятками, пов’язаними зі стратегічними активами або землями сільськогосподарського призначення.

Українське законодавство розрізняє типи договорів оренди залежно від характеру орендованого майна. Нижче наведено основні типи (але не обмежуючись ними):

• Оренда нерухомості: Цей тип оренди охоплює нерухоме майно, таке як земля, будівлі та квартири. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» також застосовується, коли йдеться про державне майно;
• Оренда землі: Регулюється Земельним кодексом та Законом України «Про оренду землі» і стосується, зокрема, земель сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення;
• Оренда транспортних засобів: Регулюється окремими положеннями Цивільного кодексу, цей вид найму стосується легкових та вантажних автомобілів, а також інших транспортних засобів;
• Фінансовий лізинг: Окремий вид лізингу, що регулюється Законом України «Про фінансовий лізинг» і дуже нагадує лізинг товарів з метою подальшого викупу.

Вимоги нотаріального засвідчення договору. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини – квартири, кімнати) строком на 3 роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тоді як для договору оренди земельної ділянки нотаріальне посвідчення здійснюється за бажанням сторін.

Одним з основних положень договору є обов’язкове визначення розміру орендної плати, яка не може бути нульовою. Це підкреслює сутність договору як правочину, спрямованого на отримання вигоди від користування майном. Законодавством передбачено, що розмір орендної плати визначається договором, і це є важливою складовою його укладення. Однак, якщо розмір орендної плати не визначений, закон дозволяє визначати її виходячи зі споживчих якостей майна та інших істотних обставин. Форма оплати може бути як грошовою, так і натуральною, що обов’язково має бути зазначено в договорі. Гнучкість у виборі форми оплати дає сторонам можливість обрати найбільш зручний для них спосіб оплати.

Іншою важливою умовою є періодичність платежів. Якщо в договорі оренди не визначено конкретний строк внесення орендної плати, закон передбачає щомісячні платежі. Також є положення про автоматичне поновлення договору, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну дії договору і протягом місяця не отримує заперечень від орендодавця.

Суборенда. Договір суборенди є похідним від договору оренди і не може перевищувати строк дії основного договору. Це правило захищає інтереси орендодавця та забезпечує дотримання первинних умов договору. Крім того, за загальним правилом передача майна в суборенду можлива лише за згодою орендодавця. Таким чином, орендодавець зберігає контроль над майном та його використанням. Положення договору суборенди застосовуються за тими ж правилами, що і до договору оренди, за винятком права на переважне укладення нового договору. Таке обмеження означає, що права суборендаря в деяких аспектах менш захищені, ніж права орендаря.