ALICJA BIEŃ & ALICJA TARKOWSKA KANCELARIE ADWOKACKIE & KANCELARIE PARTNERSKIE
Pawilońska 47
91-487 Łódź, Polska
tel. +48 42 630 40 10
fax +48 42 630 97 00
kancelaria@alicjabien.pl
autor opracowania
NAWIGACJA
Pojęcie dzierżawy i różnice w stosunku do najmu
Na podstawie umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
W umowie najmu występują dwie strony:
- Wydzierżawiający, czyli podmiot oddający rzecz najemcy do używania i pobierania pożytków;
- Dzierżawca, czyli podmiot biorący rzecz do używania zobowiązany z tego tytułu do zapłaty na rzecz wydzierżawiającego czynszu (czyli wynagrodzenia z tytułu oddania rzeczy w dzierżawę).
Umowa dzierżawy może dotyczyć zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych. Przepisy dotyczące najmu zawarte w kodeksie cywilnym mogą być do pewnego stopnia modyfikowane przez strony. Jeśli strony nie wprowadzą w umowie odmiennych ustaleń, wówczas zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.
Umowa dzierżawy jest zbliżona do umowy najmu, przy czym występuje między nimi zasadnicza różnica – w przypadku umowy najmu najemca nie może co do zasady pobierać pożytków z rzeczy. W przypadku umowy dzierżawy natomiast – dzierżawca jest uprawniony do pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy.
Pożytki rzeczy rozumie się jako korzyści, których źródłem jest rzecz. Występuje podstawowy podział na:
- Pożytki naturalne, czyli części składowe, stanowiące normalny dochód z rzeczy (np. płody rolne z dzierżawionego gruntu rolnego);
- Pożytki cywilne, czyli dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. czynsz najmu).
W przypadku umowy dzierżawy, dzierżawca jest uprawniony do pobierania i zachowywania dla siebie pożytków uzyskanych z rzeczy. Z reguły umowa dzierżawy jest zawierana w odniesieniu do gruntów rolnych – wówczas rolnik będący dzierżawcą i uprawiający ziemię ma prawo do płodów rolnych, które na dzierżawionym gruncie wyrosły.
Pożytków rzeczy nie należy mylić z dochodami z działalności gospodarczej lub zarobkowej. Jeśli przedsiębiorca korzysta na podstawie umowy z rzeczy oddanej mu do używania i np. prowadzi sklep w oddanym mu w tym celu lokalu, to mamy do czynienia z umową najmu, a nie dzierżawy.
Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem zasad odrębnych, opisanych poniżej. Jeśli więc jakaś kwestia nie jest uregulowana przez przepisy dotyczące dzierżawy, to należy odnieść się do odpowiednich przepisów regulujących najem. Wynika to z faktu, że najem i dzierżawa są umowami zasadniczo dość podobnymi.
Podstawowe zasady umowy dzierżawy
a) Forma umowy
Umowa dzierżawy może być zawarta w każdej formie. W przypadku jednak dzierżawy nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok – umowa powinna być zawarta na piśmie, ponieważ w przypadku niezachowania formy pisemnej, umowa będzie uważana za zawartą na czas nieoznaczony (nieokreślony).
Tak czy inaczej, rekomendowane jest zawieranie umowy dzierżawy każdorazowo w formie pisemnej, ponieważ w takim przypadku jej treść będzie niewątpliwa i będzie można ją ujawnić osobom trzecim.
b) Czas trwania umowy
Umowa może być zawarta na czas oznaczony (np. przez oznaczenie daty końcowej obowiązywania umowy lub wskazania okresu jej obowiązywania) lub nieoznaczony.
Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie dzierżawca używa nadal rzeczy za zgodą wydzierżawiającego, poczytuje się w razie wątpliwości, że dzierżawa została przedłużona na czas nieoznaczony. Zasada ta ma zastosowanie, kiedy mija termin ustalony przez strony (np. 2 lata), a strony nadal realizują postanowienia umowy, tj. przykładowo dzierżawca nadal zajmuje lokal i płaci czynsz, a wydzierżawiający nie sprzeciwia się temu.
c) Czynsz dzierżawny i termin jego płatności
Dzierżawca ma obowiązek uiszczania czynszu dzierżawnego. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzu, ale także w ułamkowej części pożytków.
W przypadku dzierżawy częściej można się spotkać z czynszem oznaczonym nie w kwocie pieniężnej, ale właśnie w pożytkach. Ma to jednak miejsce zazwyczaj w przypadku stosunków wiejskich, gdzie czynsz dzierżawny bywa płatny np. w płodach rolnych (przykładowo, czynsz dzierżawy wynosi 1/3 zbiorów z gruntu rolnego oddanego w dzierżawę).
Czynsz jest płatny w terminie wskazanym w umowie. Strony powinny więc zasadniczo określić w umowie, kiedy czynsz będzie płatny (np. raz na kwartał, w terminie do 10. dnia pierwszego miesiąca danego kwartału). Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.
W związku z tym, że dzierżawa jest często wykorzystywana przez rolników, duże znaczenie ma możliwość obniżenia czynszu w przypadku, gdy wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Może tu chodzić np. o katastrofę naturalną, która spowodowała znaczne obniżenie plonów lub zbiorów w danym sezonie.
Jeżeli umowa jest zawarta na poszczególne lata dzierżawne i jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.
Prawa i obowiązki stron
- Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Przykładowo, dzierżawca nie może zmienić przeznaczenia lokalu użytkowego w lokal mieszkalny (abstrahując od tego, że taka zmiana wymagałaby też zachowania odpowiednich procedur administracyjnych).
- Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.
- Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Co ważne – często kwestia ta jest odmiennie uregulowana w umowie dzierżawy, np. poprzez wskazanie, że dzierżawca może oddać przedmiot dzierżawy w najem osobie trzeciej. Przykładowo, jeśli przedmiotem dzierżawy jest hala targowa, to dzierżawca może wówczas wynajmować pomieszczenia/boksy w tej hali i czerpać z tego pożytki (pobierać czynsz najmu).
- W umowie można zastrzec, że poza płatnością czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia.
- Wydzierżawiającemu, podobnie jak wynajmującemu, przysługuje prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez dzierżawcę do przedmiotu dzierżawy. Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu należą dodatkowo rzeczy służące do prowadzenia przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.
Zakończenie dzierżawy
Umowa dzierżawy może ulec rozwiązaniu w kilku przypadkach:
- Przez upływ czasu, na jaki została zawarta;
- Przez wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (natychmiastowo) – w sytuacjach określonych w kodeksie cywilnym lub w umowie;
- W przypadku wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron.
Jeśli strony nie ustaliły inaczej, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.