Najem

a) Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy najmu jest oddanie przez wynajmującego najemcy rzeczy do używania oraz zapłata przez najemcę umówionego czynszu.

Czynsz może być oznaczony i płacony w pieniądzu lub w innego rodzaju świadczeniach. W praktyce prawie wszystkie umowy najmu przewidują czynsz płatny w pieniądzu.

b) Forma umowy

Podstawową zasadą jest to, że umowa najmu może być zawarta w każdej formie. W przypadku jednak najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok – umowa powinna być zawarta na piśmie, ponieważ w przypadku niezachowania formy pisemnej, umowa będzie uważana za zawartą na czas nieoznaczony (nieokreślony).

Tak czy inaczej, rekomendowane jest zawieranie umowy najmu każdorazowo w formie pisemnej, ponieważ w takim przypadku jej treść będzie niewątpliwa i będzie można ją ujawnić osobom trzecim.

c) Czas trwania umowy

Umowa może być zawarta na czas oznaczony (np. przez oznaczenie daty końcowej obowiązywania umowy lub wskazania okresu jej obowiązywania) lub nieoznaczony.

W przypadku zawarcia umowy najmu na dłuższy czas, przepisy przewidują pewne dodatkowe zasady, tj. najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat (a w umowie pomiędzy przedsiębiorcami – dłuższy niż 30 lat) poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Następuje więc w sposób automatyczny przekształcenie w najem zawarty na czas nieoznaczony.

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Zasada ta ma zastosowanie, kiedy mija termin ustalony przez strony w umowie najmu (np. 2 lata),
a strony nadal realizują postanowienia umowy, tj. przykładowo najemca nadal zajmuje lokal i płaci czynsz, a wynajmujący nie sprzeciwia się temu.

d) Prawa i obowiązki wynajmującego

Wynajmujący na podstawie umowy najmu ma szereg obowiązków:

• Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku
  i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Oznacza to, że jeżeli strony umówiły się np. na oddanie w najem mieszkania, to po stronie wynajmującego jest zapewnienie, że mieszkanie nadaje się do umówionego celu (tj. zamieszkiwania w nim ludzi), a także utrzymanie takiego stanu przez cały czas trwania umowy).
• Wynajmującego obciążają umówionego naprawy konieczne, czyli takie bez których rzecz nie jest przydatna do użytku

Jest to istotny obowiązek, którego nierealizowanie przez wynajmującego może upoważnić najemcę do podjęcia odpowiednich działań. Jeśli bowiem rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku – najemca może wezwać wynajmującego do dokonania napraw oraz wskazać termin na ich wykonanie. Jeśli wynajmujący nie spełni powyższego obowiązku, najemca może dokonać niezbędnych napraw na koszt wynajmującego.

Wynajmujący odpowiada również wobec najemcy z tytułu rękojmi za wady przedmiotu najmu. Poniższe roszczenia najemcy nie przysługują jednak, gdy najemca wiedział o wadach w momencie zawierania umowy.

• Jeśli przedmiot najmu ma wady, przez które ograniczona jest przydatność przedmiotu najmu do użytku, najemca może żądać obniżenia czynszu (na czas trwania tych wad). Przykładowo, może tu chodzić o wydanie lokalu lub gruntu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, co może ograniczać przydatność rzeczy do celów określonych w umowie – np. ogranicza przydatność używania lokalu jako magazynu.
• Jeżeli natomiast rzecz ma wady uniemożliwiające używanie rzeczy w sposób ustalony
  w umowie, a wynajmujący ich nie usuwa (lub wady te nie dają się usunąć) – najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wynajmującemu przysługuje również szereg uprawnień.

• W celu zabezpieczenia czynszu oraz dodatkowych świadczeń (za maksymalnie 1 rok), wynajmującemu służy prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu. Przykładowo, jeśli najemca zalega z czynszem za kilka miesięcy, wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na np. telewizorze czy lodówce wniesionych przez najemcę do lokalu.

e) Prawa i obowiązki najemcy

• Najemca powinien przede wszystkim uiszczać w terminie umówiony czynsz. Strony mogą ustalić w umowie termin płatności czynszu i w praktyce zazwyczaj tak się dzieje – np. strony ustalają, że czynsz jest płatny do 10. dnia każdego miesiąca.

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Oprócz czynszu, możliwe jest ustalenie w umowie najmu dodatkowych opłat i należności. Jest to szczególnie uzasadnione w przypadku najmu lokalu – wówczas standardowo w umowie najmu ustala się, w jaki sposób najemca będzie pokrywał np. należności za wodę, prąd, gaz itd.

Płatność czynszu w terminie jest istotna również dlatego, że jeśli najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za 2 okresy płatności (zazwyczaj – 2 miesiące), wynajmujący może natychmiastowo wypowiedzieć umowę.

• Obowiązkiem najemcy jest również dokonywanie drobnych nakładów związanych ze zwykłym, codziennym używaniem rzeczy. Przykładowo, jeśli przedmiotem najmu jest samochód, najemca powinien pokryć koszt wymiany przepalonej żarówki lub zużytego pióra wycieraczki.
• Najemca powinien używać rzeczy najętej w sposób w określony w umowie lub w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Przykładowo – samochodu osobowego należy używać do przewozu osób, a nie do transportu towarów.
• Najemca ma obowiązek powiadomienia wynajmującego, jeśli konieczne są naprawy przedmiotu najmu.
• Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
• Najemca może podnająć (oddać w dalszy najem innej osobie) przedmiot najmu, chyba że umowa mu tego zabrania. Standardowym postanowieniem umownym w umowach najmu jest jednak wyłączenie tego uprawnienia po stronie najemcy, ewentualnie uzależnienie go od zgody wynajmującego.

W przypadku, gdy najemca używa rzeczy w sposób nieprawidłowy, sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem przedmiotu najmu, a także gdy rzecz zaniedbuje – wynajmujący może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym.

f) Zakończenie najmu

Umowa najmu może ulec rozwiązaniu w kilku przypadkach:

• Przez upływ czasu, na jaki została zawarta;
• Przez wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (natychmiastowo) – w sytuacjach określonych w kodeksie cywilnym lub w umowie;
• W przypadku wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron.

Wypowiedzenie umowy nie zawsze jest możliwe. Zależy to od tego, na jaki czas umowa najmu została zawarta.

• Zasadniczo umowę najmu można wypowiedzieć w przypadku, gdy umowa została zawarta na czas nieoznaczony (nieokreślony).
• Umowę zawartą na czas oznaczony (określony) można natomiast wypowiedzieć tylko wtedy, gdy taką możliwość strony ustaliły w umowie najmu, a ponadto tylko w przypadkach określonych w umowie. Przykładowo – strony mogą ustalić, że najemcy będący w związku mający jedno dziecko będą mogli wypowiedzieć umowę najmu mieszkania zawartą na czas określony, jeśli przyjdzie na świat ich kolejne dziecko.

Jeśli umowa zawarta na czas określony nie przewiduje możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia, to strony nie mogą dokonać wypowiedzenia przed końcem obowiązywania umowy. Nie dotyczy to oczywiście sytuacji, gdy przepisy prawa dają możliwość rozwiązania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

• Terminy wypowiedzenia mogą zostać określone w umowie najmu. Jeśli strony nie ustalą
  w umowie najmu terminów wypowiedzenia, zastosowanie mają terminy ustawowe, tj.:
  • Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – wypowiedzieć umowę można na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego (przykładowo, jeśli oświadczenie o wypowiedzeniu zostanie wręczone 15 czerwca, to umowa ulegnie rozwiązaniu 30 września – musi upłynąć pełen kwartał kalendarzowy).
  • Gdy czynsz jest płatny co miesiąc – umowę można wypowiedzieć z terminem
    1 miesiąca, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (przykładowo, jeśli oświadczenie o wypowiedzeniu zostanie wręczone 15 czerwca, to umowa ulegnie rozwiązaniu 31 lipca – musi upłynąć pełen miesiąc kalendarzowy).
  • Gdy czynsz jest płatny w krótszych okresach – termin wypowiedzenia to 3 dni.
  • Gdy natomiast czynsz jest płatny codziennie, termin wypowiedzenia wynosi 1 dzień.
• Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.