ALICJA BIEŃ & ALICJA TARKOWSKA KANCELARIE ADWOKACKIE & KANCELARIE PARTNERSKIE
Pawilońska 47
91-487 Łódź, Polska
tel. +48 42 630 40 10
fax +48 42 630 97 00
kancelaria@alicjabien.pl
autor opracowania
NAWIGACJA
Ograniczenia w nabywaniu i własności ruchomości
Ograniczenia w nabywaniu własności ruchomości odnosi się do szczególnych kategorii rzeczy ruchomych, które ze względu na swój charakter albo nie mogą być w ogóle przedmiotem obrotu, albo mogą być przedmiotem obrotu wyłącznie po spełnieniu określonych warunków.
- Spośród rzeczy, które nie mogą być przedmiotem obrotu, a co za tym idzie nie mogą być przedmiotem własności, należy wymienić przede wszystkim komórki, tkanki oraz narządy ludzkie pochodzące ze zwłok lub żywego człowieka. Zakazany jest nie tylko obrót nimi, ale także czynności przygotowawcze w postaci rozpowszechniania ogłoszeń np. o chęci nabycia ludzkich tkanek.
- Dużo bardziej istotne są ograniczenia w nabywaniu rzeczy ruchomych wynikające
z konieczności uprzedniego uzyskania zezwolenia lub koncesji. - Przykładowo, na wytwarzanie i obrót materiałami wybuchowymi, bronią, amunicją oraz wyrobami i technologią o przeznaczeniu wojskowym, wymagane jest uzyskanie koncesji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Uzyskanie koncesji za obwarowane wieloma wymaganiami. Jednym z nich jest konieczność posiadania obywatelstwa polskiego lub innego kraju Unii Europejskiej, Szwajcarii lub państwa, które jest członkiem strefy EFTA. Wymagany jest również brak karalności.
Ograniczenia w nabywaniu i własności nieruchomości
Prawo polskie przewiduje również ograniczenia w nabywaniu prawa własności nieruchomości.
- Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
Kwestie nabywania własności nieruchomości przez cudzoziemców reguluje odrębna ustawa. Podstawową wprowadzoną przez nią zasadą jest to, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie takie jest wydawane w drodze decyzji administracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych (przy czym nabyciu nieruchomości przez cudzoziemca może również sprzeciwić się minister obrony narodowej lub. Minister właściwy do spraw rozwoju wsi).
Należy przy tym wskazać, że cudzoziemcem w rozumieniu ostrawy jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego, osoba prawna lub jednostka organizacyjna mająca siedzibę za granicą, ale również osoba prawna i spółka handlowa mająca siedzibę w Polsce, ale kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców (przykładowo – polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której wspólnikami są wyłącznie cudzoziemcy.
Ograniczenie w nabywaniu nieruchomości dotyczy nie tylko prawa własności, ale również prawa użytkowania wieczystego.
Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy, w szczególności mimo nieposiadanie odpowiedniego zezwolenia powoduje nieważność takiego nabycia.
W kilku przypadkach obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości jest wyłączony. Chodzi tu przykładowo o:
- Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego lub garażu (cudzoziemiec może więc kupić w Polsce mieszkanie bez konieczności uzyskiwania zezwolenia);
- Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca mieszkającego w Polsce co najmniej 5 lat (lub 2 lata w przypadku małżeństwa z obywatelem polskim) od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
- Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze dziedziczenia ustawowego, jeśli wcześniej nieruchomości co najmniej przez 5 lat była własnością spadkodawcy;
- Nabycie przez polską spółkę kontrolowaną przez cudzoziemców nieruchomości niezabudowanych na cele statutowe (Na przykład prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie produkcji), jeżeli ich powierzchnia w całej Polsce nie przekracza 4000 m² (taka spółka może więc kupić kilka działek, ale łącznie nie mogą one być większe niż 4000 m²).
- Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych
Regulacje w tym zakresie zawiera ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jej założeniami, co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie – z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Możliwość i procedura nabycia nieruchomości rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem zależą od tego, jaka jest powierzchnia nieruchomości.
- Nieruchomość rolną, na której użytki rolne zajmują powierzchnię do 2999 m2 (czyli mniej niż 0,3 ha) można nabyć bez żadnych ograniczeń, ponieważ nieruchomości takie nie są objęte przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
- W przypadku działki rolnej o powierzchni pomiędzy 0,3 ha a 0,9999 ha, jej nabycie jest ograniczone prawem pierwokupu przysługującym Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Oznacza to, że każdy podmiot może nabyć taką działkę rolną, ale musi się liczyć z możliwością złożenia przez KOWR oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu (wówczas taka nieruchomość zostanie nabyta przez KOWR).
- Nabycie działki o powierzchni co najmniej 1 ha wymaga natomiast co do zasady zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Jeśli nabywcą ma być podmiot niezwiązany z rolnictwem, np. spółka handlowa, do uzyskania zgody będzie konieczne wykazanie przez zbywcę (sprzedającego), że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, a także jeśli nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej.